[房價]掌握價格透視房屋未來價值

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[房價]掌握價格透視房屋未來價值

房東：上班族
發表時間：2009-10-25

掌握價格透視房屋未來價值

■ 彭培業

不管買預售屋、新成屋或中古屋，精確掌握房屋的真實價格，是購屋的第一個功課。
這件事說來容易，但學問可大得很。別看現在口袋「麥克、麥克」的不動產估價師，穿著亞曼尼（Armani）高級西服、帶著NB，好像很專業，即使他們擁有最完整的房價紀錄、最先進的估價公式、最迅速的市場情報，估算出的價格仍不免與市場成交價有誤差。這就是所謂的「資訊不對稱」（asymmetric information），當買方和賣方都掌握完整的資訊，交易會在對雙方公平的價位上成交；若其中一方掌握的資訊比另一方多，交易就對掌握資訊較多的那一方有利。不動產市場完全是一個資訊不對稱的市場。為什麼預售屋都賣得比較貴？因為建商通常掌握比較多的資訊，他能找到未來增值幅度大的地段（看走眼的建商不在討論範圍內），也能找到願意付出較高價的消費者。相反地，掌握資訊較多的買方，就可以買到比較便宜的房子，或以相同價位買到比別人更好的房子。不動產投資客就是最好的例子，他們靠著比一般人更精準的眼光、更豐富的資訊，在轉手之間獲利。
在資訊不對稱的市場中，掌握最多資訊的就是贏家。在不動產市場裡，所有資訊都是為了估算最精準的市場價格。這不代表購屋就得學估價公式。因為建商有土地開發團隊，他們最重要的工作之一就是估價；大型房仲業者也有自己的研究室，研究室裡臥虎藏龍，具有不動產估價師資格者比比皆是。他們不但經驗比你多、消息比你快、資訊比你完整，連估價公式都比你的專業且複雜。
我經營不動產仲介業20年，深深了解：即使再完美的估價公式，算出來的價格與實際成交價始終有差距。既然如此，有沒有更快、更精準的方法？
有。以下是善用資訊蒐集的聰明估價法：
北區房屋基本估價公式（土地開發分析價格的計算公式） V＝[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)]
V：土地開發分析價格 S：開發或建築後預期總銷售金額 R：適當的利潤率
C：開發或建築所需的直接成本 M：開發或建築所需之間接成本 i：開發或建築所需總成本的資本利

展開搜查行動
房價的70％建立在地段的價值上，剩下的30％就由生活機能、建築品質、格局裝潢、使用年限、住戶水準等因素所左右。從一些小地方著手，就能輕鬆地找到目標地段的價位區間。假設你想購買台北市中山區的房子，可以在中山國中捷運站下車，買杯星巴克的咖啡四處散步、看看四周環境，觀察公園在哪裡、市場近不近，然後留意電線竿與公布欄的紅紙條，求售的房子一坪開價多少錢。除了買房子的「好朋友」電線竿之外，附近如果有預售屋或新成屋工地，也可以索取那些印製精美的DM，了解新屋和預售屋價格（通常是價格上限）。也別忘了蒐集附近仲介公司塞進信箱的DM，了解附近賣屋的屋主開價多少。
走累了，找個地方休息一下，通常家具店是個不錯的選擇。只要你打算在附近買房子，你就是家具店的潛在客戶，所以老闆往往會知無不言、言無不盡。家具店的客戶通常是附近剛搬來的新住戶，要找小道消息，進家具店準沒錯。從家具店出來後，找個忠厚實在的大樓管理員聊聊天吧。
從閒聊中你會發現，從價格到成交量，他知道的比你想像的多更多。從這些小道消息得到了高低價格後，你就能大略掌握該地區的價格空間。接下來要做的，就是針對單一物件，精準估價。

善用仲介專業
在你已縮小範圍、預備進行精確估價時，就是善用仲介公司專業的時候。房地產首在深耕經營，有品牌的大型仲介對地區房價的走勢、成交量價變化有長期研究，他們對房屋價格的預測最為準確。善用他們的專業，是取得最精準價格的最快方法。在找房屋仲介業者之前，必須先建立自己的大搜查線，養成對地區價格區間的敏銳嗅覺，才能以「巷子裡」的角度與仲介業者進行專業性對話。我聽過有人以「逆向思考」的方式進行精準估價，這種想法非常有趣。當他鎖定了南京東路、松江路的華廈後，打電話給仲介公司，告訴仲介他有一棟松江路的巷內華廈要賣，屋齡、坪數等資料都報上，詢問仲介多少錢賣得掉。他的想法是「仲介最了解價格，而且不會讓自己吃虧」，然後業者報出來的價錢，就成為他口袋裡的價格低點。

不要急不要拖
買房子，與你上Yahoo拍賣網的道理相通，不要急，也不要拖。買房子最忌諱的是「急」，不經大腦思考，被建商塑造的美麗情境迷惑，匆忙下訂成交。背上20年的貸款不說，房子價格每年直直落，更讓你像「蠟燭兩頭燒」那般負擔沉重。買房子的態度，應該像逛Yahoo拍賣網找零碼名牌那樣，先冷靜地觀察，判斷多少錢以下可以競標、多少錢以上是有人哄抬價格，然後耐心地找到成交的價格區間，等到完全符合顏色、尺寸等需要的品牌物件出現。千萬不要一時被美麗的外表迷惑，忽略自身的需要，明明是周杰倫，卻買了周潤發的西裝褲。儘管西裝褲是好東西，如果不符合你的需求，再好都沒有用。

在你觀察市場中物件流動的情形時，事實上，你就在累積估價經驗。一旦找到超值好屋，記得，不要拖，真正的好機會稍縱即逝。在中古屋市場裡，有些久賣不掉的房子，賣方會一時心軟，在價格上有所讓步。一旦你錯過這一回，同一區域裡不見得還找得到價格／價值比這麼漂亮的機會。有時房價雖然比別人高了60萬元，屋主卻花200萬元裝潢且不滿一年，碰到這種情況，切記不要拖，勇往直前。如果你是賣舊屋、買新屋的換屋族，你的舊屋賣價也能運用前文所提的聰明估價法，讓你找到不吃虧、又讓買方佔便宜的市場價格。（本文摘自「買對房子，買進千萬人生」一書，作者是北區房屋首席總經理）

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1 樓住戶：宋紫豪
發表時間：2014-05-31

買房子仲介都是報高不報低，都是拿最高的成交價給你看

仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

就像之前我朋友買一間華廈
因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情落差一百多萬 ,

隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右行情價約$1450萬為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來賺到了，所以後悔不想買了

仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己

買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站全民比價網

比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子

比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
缺點:要自行評估房仲人員的優劣

第二種 : 自己找優質仲介
知名房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
全台第一家提供仲介評價的網站,
網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問

第三種 : 找有口碑的仲介人員

我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
她待人親切,像是家人般一樣
也順利幫我找到一間很不錯的房子
讓我一家人現在住的很舒適

優點:多年口碑公司,服務態度佳
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介

第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

我都是找這家知名代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

優點:二十多年的老字號公司,有口碑
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的

如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

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