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懂估價，買屋才能賺錢致富 |
| 房東：王小姐 發表時間：2013-02-03 |
買賣過房子的人都會知道，價錢才是兵家必爭之地。
一家仲介公司在幾年以前一直在廣告上標榜「信義」，好像房屋交易最重要的交易的過程是否注重交易安全的保障。但是買賣過房子的人都會知道，價錢才是兵家必爭之地。 賣屋遇強樑，把你綁在柱子上，你可以報警追回失款，但是行情500萬元的房子，你遇上了議價或是銷售高手，以600萬元買入或是以400萬元賣出，損失不比被搶少，重點是一但簽了約，對方冷眼笑你笨，最有良心的不過是幫你搬搬家。而你，只能忍氣吞聲的完成交屋的手續。 房價行情是多少？無論是買方或是賣方都是一門必修的功課，理論上房地產的估價有很多種，但是最實用的是去街上看看相同條件的房子賣多少錢，也就是市場行情比較法。 其次，當國有財產局拍賣土地時，你可以確定的知道土地的成交價格。一個確定的價格，在房地產市場是很難見的。因此在適當的時機，利用土地成交行情推估房價也是可行的。 其它至於什麼重置法，收入還原法，好像只有專業的鑑價公司才用，建設公司買地時好像也不怎麼用了。以下我們介紹幾個簡易的估價法，讓你對估價有粗略的了解： 簡易估價法1→市場行情比較法 Step1：確認購屋地段 地段是影響房價的重要因素，你必須先確認購屋的地段，才能比較行情。所謂地段的確認並不是指你打算在中和、永和購屋，而是必須明確的指出你想想在中和那一條路上購屋。 因為每個行政區的範圍都很大，有的地方鄰河，有些地方靠山。在購買前應在選定的行政區內四處轉轉，確認要購買的地段。 Step2：收集行情資訊 當你確認了想要購屋的地段後，就可以收集附近的行情資訊。有效的房地產行行情資訊要能提示地點、屋齡、建築型態。你可以透過以下網站及雜誌查詢房地產行情的資料。 u租售報導 v透明房訊 w信義房屋網站 http://www.sinyi.com.tw/buy/s_gov.asp x中信房屋網站 http://www.koos.com.tw/ctre/ y各大報的房地產分類廣告 另外，房地產價格的比較必須在條件相同的情況下才有意義。 另外，房地產的單價由以下幾個指標決定，房地產價格的比較必須在條件相同的情況下才有意義。 1.環境：臨不臨公園，靠不靠近商圈對房價有很大的影響。 2.屋齡：通常愈老愈便宜。 3.坪數：大坪數的房子單價通常較低，不過高級住宅區的房子可能相反。 4.隔局及建築品質：同一條路上相鄰的兩幢建築可能因為建材，設計等因素而使房價格不同。 5.單價是否含車位：許多業者在報單價給你時，會將車位坪數含入，以創造單價較低的假象。一戶建商銷售的新成屋，室內50坪，總價1,000萬，同時可以另外加買的車位，每個售價120萬，面積10坪。 當你問銷售人員房子每坪多少錢時，他可以回答20萬。也可以回答18萬。回答18萬的算法是把車位和房屋的總價相加，除以兩者的總坪數。如果有兩個建案，一個沒有車位可賣，用前法報價，另一個用後法報價，不知情的買方可能會以為後者便宜而不去看前者的房子。 Step3：用電話詢價 建議你先以電話洽詢的方式打電話到接待中心、仲介店頭或報紙分類廣告的連絡電話。跟賣房子的人談天。不到一個星期就可以對行情有大致上的了解。以下是一張電話市調的紀錄表，方便你整理資料。 標題：電話市調的紀錄表 目標地段一：興隆公園四週（興隆路二段145巷、仙岩路） 目標坪數：76 物 件 地 址 單 價 預 售 屋 成 屋 中 古 屋
實際去看屋
Step4：實際去看屋
經過一兩個星期的紙上談兵之後，你對所屬意地段行情應有所了解，接著你要實地的看屋，看上十間房子，你自然成為當房地產行情的專家，業者搞不好還不比你強。只不過你要提防在訪價階段被人給「諦結」了。
因此最好下定決心，沒有看滿五或十棟房子，白金漢宮一塊錢賣你，你也不要買。
小標簡易估價法2→以土地成交價格推估房價
第二種方法，用已知的土地成交價格來推估房價？其原理很簡單，房屋價格是土地成本加建築成本再加上建商的利潤，因此知道土地價格以後，可以反向推算出房屋價格。
公式為：
房價＝土地成本＋建築成本＋建商利潤
土地價格 1
房屋售價＝[( －－－－－－－－－ ＋每坪造價）÷ －－－－－]
最有效使用的容積率 利潤係數
以下我們舉一個實例來說明：如果你想在木柵買一間10層的房子，鄰近的國有財產局或是上市建設公司以每坪5,000萬元買進了一筆容積為225％面積為100坪的土地。
計算公式如下：【(5,000萬元/303)+9萬元】/1/1.3=33.5萬（10層新屋的合理價格）
第1步：估出有效容積率為＝（2.25 ×1.135 ×1.07）＋0.3＝2.73＋0.3＝3.03
註1：最有效使用的容積率：以台北市第三種住宅區土地為例，其容積率為225％，代表每100坪的土地可興建225坪的房子，這裏的房子是指扣除公共設施，陽台等非室內空間的部份。由於一棟房子不可能沒有公設，因此建築法規中允許在法定的容積外，多增加一些樓地板面積。包括以下項目：
1.陽台梯廳可以增建15％：如果1塊100坪的住三土地，可以增建15％的面積做為陽台及梯廳使用。也就是33.75坪。不過通常會受某些限制，使增建的面積縮小，因此以15％打9折來計算，較為合理。
2.大公可以增建7％的樓地板面積：水塔、變電室、設備室等由全體住戶持分的面積，可以增建7％的面積，以上例為15.75坪。
3.地下停車位換算價值比：所有停車位的價值約佔樓上住宅的30％。
所以，最有效容積率=（2.25 ×1.135 ×1.07）＋0.3＝2.73＋0.3＝3.03
第2步：推算每坪造價約9萬元（通常5樓公寓以每坪5萬元估算，6∼9樓以每坪7萬元估算，10∼14樓造價則以每坪9萬元來推估）。
第3步：粗估利潤系數為1.3
註2：利潤係數：利潤係數與營運時間長短有關如何推算營運時間呢？就是將施工期間加上3至6個月，營運時間一年者為1.2，營運時間二年者為1.3，營運時間三年者為1.4，營運時間四年者為1.5，營運時間再長，則須好好考慮了，因為時間拉常，營運變數就會增加。通常一般5樓建物工期需時9個月，7樓建物工期需時10個月，12樓建物工期需時15個月，若配合特殊工法，時間仍能再調整。
這是一個發生在中國大陸的真實故事，一個企管顧問去買古董，一幅畫開價1,000元人民幣，那個顧問出價30人民幣，結果竟然成交。學會估價的目的就是希望知道合理價格不被賣方給欺騙，對一個外行人而言，你只能捕捉到粗略的行情價，也許你認知的房價要比正常成交行情多10％，一場總價百萬不動產交易下來，你會讓人白賺幾十萬。
所以，如果你真的怕在買賣中吃虧，除了有些行情概念外，就誠如那位企管顧問的手法，敢於大刀一砍，是具有決定性的關鍵因素。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 1 樓住戶：黃玉萍 發表時間：2013-08-12 |
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