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慎入！ |
| 房東：馮馮 發表時間：2015-02-28 |
景氣一片低迷，房仲業展店快速，仲介騎機車到處跑，房價屢創新高，這不是很奇怪的現象嗎？ 網路上有人問，為什麼買屋要付2%仲介費，馬上就有人(仲介)出來消毒，問對方：你去餐廳吃飯，付10%服務費不是更貴？為何還是乖乖照付，何必計較「少少」的2%，其實是2+4=6%。 不要被簡易的數據矇騙，吃一頓飯，服務費不過20到50元，一天所賺，馬上可以支付，不構成負擔，但是500萬房價的仲介費可是20萬，這可能是我們辛苦工作一年存下的錢，能不計較嗎？ 以買硬碟為例，我們可以從台灣頭比價到台灣尾，而且不喜歡這產品，馬上有同規格替代品可買。但房地產與其他行業不同，產品有獨佔性，同一區位、同一層、同一座向只有一間房子，具有獨一無二的特質，想買，只能好好談，不然就是別買，找下一間買，但是房子的區位、樓層、座向肯定不一樣。 必須言明，我討厭的是仲介業的不良作為對整個大環境的影響，而非仲介個人，畢竟頂著熾熱太陽，每天騎著摩托車跑來跑去，在買賣雙方之間忍受責難、質疑、打槍，說謊、演戲如家常便飯，這工作並不好做。 以下列出討厭房仲業的幾個理由： 一、收買立委立法圖利房仲業 買屋是件好事，但上班族的他發現自己付的費用包含房價＋規費＋代書費＋稅款還要加上2%仲介費，深深吐了一口氣，一想到屋主的4%實際上也算自己所出，他忍不住撥了通電話問仲介：「真的要收足6%嗎？」老練的仲介回答他：「這是政府規定的喔！我們一切按法律走(暗示不能毀約)。」於是他乖乖打消了念頭，照付2%仲介費。 仲介絕對不會告訴消費者，「法律只有規定買賣雙方加總的仲介費不能超過6%，而不是一定要收足6%！按法律收足6%是騙人的鬼話！」只要雙方、仲介同意，仲介費也可以用喊的，但是心機重的仲介業才不會照辦，搬出法律，唬弄不懂的消費者才是賺錢王道。 古早時代，沒有仲介業，只有「牽猴」，居中協調買賣雙方，費用大多為「買1賣2」、「買1賣2」，更高價豪宅的仲介費另外用喊的。民主化的年代，利益團體遊說立委，讓立委修訂法律，明文規定仲介費，這原本是件好事，但是牽扯到龐大的利益，連立委也淪陷，就這麼直接改為「買賣加總不超過6%」，以前是2-3%，現在一躍變成了5-6%，明眼人一看就知道，這些全都是利益團體運作的結果。 以前房子的價值便宜，200萬房價的「牽猴費」約4萬，現在通貨膨脹後，房價是1000萬，仲介費約60萬，發現了嗎？除了房價變貴、仲介抽成也調高，消費者成了冤大頭。4萬和60萬相比，何止十倍？ 二、房仲業一定會想盡辦法收足6% 有了法律當靠山，這些仲介業開始有恃無恐起來，甚至自訂遊戲規則，總價低的套房若成交，仲介費不足十萬，以十萬元計，看到沒有，有夠離譜。 甚至，在仲介業的眼中，收足6%視為理所當然，為了收足6%，無不逼使店長、仲介使出十八般武藝，讓買賣雙方墮入陷阱中，直到簽約當天才發現仲介的詭計。 (簡略舉例說明，這種例子在網路討論區很多！隨便找都有。) 阿土伯有一間房子要賣，開價680萬，委託書底價是520萬，貌似忠厚的仲介天天回報帶看，但是都開出芭樂價，仲介要求要調低底價，阿土伯很不高興，但是也覺得仲介很辛苦，經不起仲介苦苦哀求，一時心軟，就答應把底價改成500萬，但是他跟仲介講，我好好的房子給你們賣這麼低的價錢，我不付4%仲介費，仲介連聲說好，仲介費的部分，我們自己想辦法。幾天電話鏖戰後，通知阿土伯來簽約，阿土伯依約前往店面，卻發現簽約金額寫的是520萬，仲介是把500萬賣成520萬沒錯，但是多的20萬正是4%買方仲介費，一毛錢也不會給阿土伯，阿土伯恨得牙癢癢，明明房子就可以賣520萬，為何自己要改成500萬，恨啊！ 首購族孫小美總覺得一直租屋不是辦法，終於攢了一些錢，準備買間小房子過著單身貴族，以後結婚買大房子，還可以繼續收租金。她找上號稱安心的房仲品牌，也看上一間條件不錯的房子，開價500萬，仲介告訴她屋主底價是400萬，小美立刻跟仲介表示，她能接受400萬的價錢，但是她覺得仲介根本沒服務到，所以不想付2%仲介費，結果經過一番運作(仲介去跟屋主演戲)，小美收到通知，仲介告訴她經過數天跟屋主的奮鬥、糾纏，終於敲定價錢，恭喜小美買到。小美到店頭，發現合約上寫著398萬，便宜了2萬沒錯，但仔細一看，屋主賣的價格是390萬，這是仲介厲害的地方，向屋主砍價，然後2%服務費照收，小美質疑仲介的手法，店長只丟下一句：我們很少會收不足6%，如果你不買就是你違約，要賠錢。 以上兩個例子，阿土伯、小美都有共通點，就是在簽約當天才發現簽約金額跟事先講的不一樣，是包含仲介費的。他們兩人都以為自己省了仲介費，而沾沾自喜，沒想到仲介技高一籌，向買方抬價，向賣方砍價，這種技巧在仲介業已是常態，為了確保收入，不惜各種手段，他們絕對會收足6%。 三、房仲業不事生產，對社會少貢獻 個人認為，每個行業均有串連關係，在百貨買一件台灣製造的polo衫，間接受惠的有工廠、公司、百貨，下面又可簡單區分： 工廠：作業員、業務、警衛等 公司：採購、會計、服裝設計師、貨運等 百貨：櫃姐、企畫、樓管、電梯小姐、警衛等 雖然只買了一件MIT的衣服，卻間接影響了上游廠商，從而讓每位從業人員有了收入，能繼續製造商品。如果買越多台灣製造的商品，間接能夠幫助國內的經濟，因為這些錢是流動的，流向員工，員工可以養家活口，可以用在食衣住行的支出。 但房仲業咧？ 新房子是建商蓋的，嚴格來說，是營造廠蓋的，跟房仲無關。 中古屋是前屋主買的，也跟房仲無關。 唯一跟房仲有關的，就是屋主把房子拿出來交與房仲賣，在此之前，房仲必須花大筆的廣告費(6%裡面好幾%都是用在這裡)，建立屋主的信心，讓屋主放心，接著房仲必須替房子打廣告，並且教育訓練新人來賣房子，最終，把房子賣出，賺到服務費。 這些環節過程中，誰能賺到錢？仲介賺到錢，那是他應得的，行政人員賺到錢，我還覺得傳統產業的行政人員更多咧！ 簡單而言，房仲業不事生產，對社會其他行業沒有明顯的助益。 四、利用「免洗業務」，壟斷市場物件干擾他人買賣、破壞屋主自售 有心觀察者會發現，永遠不缺人的就是保險、房仲，因為他們需要大量的免洗業務，保險需要免洗業務的人脈，等到吸完他們的人脈後，就可以丟棄不管啦！ 而房仲業也需要眾多免洗業務，由於有意願者太多，常常需要辦理大規模徵才，略加篩選，製造難以進入的假象。(其實要當高專，機會多的是) 有志者看上的是「大中華經理人」以為這名字很炫，以後真的有機會可以到中國發展，實際上，經理人的牌照要去考國考，只能繳3600先當營業員，至於大中華，少幻想了，乖乖留台灣工作比較實在；另一個誘人的口號「挑戰年薪百萬、保證半年月薪四萬」，在房仲業，撐得夠久，一定賺得到錢，但是家庭、健康、人際通通會賠光光，而菜鳥要是沒達到業績，不用想四萬了，會先被踢走，然後賠教育訓練費用。 為何仲介業需要大量的免洗業務？因為他們需要壟斷市場物件，菜鳥第一個工作就是畫商圈圖，並且熟記範圍內的各行各業，接下來隨時掌握成交行情，最後就是利用人海戰術出擊。 你自售房子嗎？即使單子上面寫自售，還是會有一堆房仲打來亂，第二天氣得在上面寫「仲介勿擾」，結果還是一堆房仲打來亂，是的，房仲業的定律就是：仲介勿擾我就是要擾，擾到最後就是我的。 或者當假買方放屋主鴿子，多弄幾次，讓屋主跑來跑去身心俱疲。甚至當假買方，約屋主出來看屋，最後才表明身份，讓屋主白跑一場。這一切的一切，都是房仲擅長、傳承的技巧，你沒遇到，不會知道。 房仲業需要大量人力，將市場上所有物件一網打盡，公所公佈欄、網路、電線桿無一不是仲介滲透的目標，派出越多的人搜尋，就能在第一時間開發，即使屋主不願意被開發，一定吵屋主吵到他同意為止，這就是房仲業令人詬病的地方。 以上市OO房仲為例，在台中市就有25間以上分店，每間分店10位仲介，光他們公司在台中市就有200位以上仲介，唯有市場的餅夠大，才能養活這些人，更別說其他品牌了，全部加起來，起碼有2000位仲介搶食這塊大餅，代表普通的消費者，找屋主自售幾乎搶不過這2000人，直接壟斷房地產市場，造成消費者要買房子，一定要透過仲介。 五、仲介業號稱交易安全零風險，卻需另付費 有些人沒買過房子，很擔心受騙上當，怕錢給了，而房子卻沒買到，擔心害怕之餘，「感覺」找品牌仲介，似乎比較安全，當然這都是大量廣告砸出來的效果。 所以，仲介常常掛在嘴邊的一句話就是：「放心，我們會保障交易安全，信託帳戶零風險。」但是仲介不會主動告訴你，這是要付錢的，費用在房價的萬分之6到8。 1消費者高興買到房子時，卻發現信託帳戶是要收費的，不免覺得疑惑，找仲介，就是要交易安全，現在保障交易安全的費用竟然是自己額外出，那仲介除了議價外，還有什麼功能？(有一個品牌提出免付信託帳戶費，但是要收足%數。) 2仲介業只關心仲介費落袋沒，萬一交易途中發生任何狀況(例如漏水、壁癌、貸款、產權、凶宅)，仲介業大多數都是拍拍屁股，不甘自己的事，除非上法院。而且他們也不怕走法律程序，因為公司的法務就是專門處理這類事，一般老百姓哪懂得相關法律，還不是被牽著走。 3其實交易不成立，一定要退仲介費，但實例中，交易失敗，一方毀約，有些不肖仲介業會沒收毀約一方的仲介費，並向沒違約的另一方要求仲介費，沒什麼，能騙一個就多騙一個，他們會編出漫天大謊，找出各種理由，就是希望到手的肥羊不要跑掉。 4成交後，馬上收錢，即使事先言明，他們還是會鑽漏洞，想盡辦法動支信託帳戶的錢來保護仲介費落袋為安。 所以，你還相信交易零風險嗎？房仲業每個店頭一個月交易數十件，面對糾紛，早就發展出一套對應之策，先是用話術矇騙，騙不過再用法律條文唬弄消費者，最後攤牌，若不滿意就來告我啊！通常消費者除了認賠之外，只能走法院討回公道。有人問，那調解委員會呢？通常房仲業自認站不住腳的，通常還沒上法院前就會要求和解，上法院，房仲業才沒在怕的。 六、無品無德，破壞市容 守法是最低的道德標準，這點房仲界卻做不到，為了達到最大的廣告效果，無品無德，破壞市容，只為了達到最大的宣傳效益。 看過被貼滿廣告單的電線桿、路燈桿嗎？看過十字路口被磚頭壓著的御飯糰廣告嗎？看過廢棄車輛停在千萬豪宅面前，車上、車裡貼滿多戶可選的廣告嗎？信箱曾被塞滿房仲傳單嗎？這些都是房仲(或委託派報)的傑作。 房仲口口聲聲說：「誠信、專業、信賴、滿意」，但連最基本的守法都做不到，你覺得他們真的會為了顧客權益而奮鬥嗎？他們連一般市民的權益都不管了，哪會管顧客權益。 其實地方政府也有責任，現成的法規拿來用，只要執法徹底，絕對會讓房仲乖乖聽話，例如： 《廢棄物清理法》 第二十七條 第二款「汙染地面、池溏、水溝、牆壁、樑柱、電桿、樹木、道路、橋樑或其他土地定著物。」 第十款「張貼或噴漆廣告污染定著物。」 以上行為，處新臺幣1200元以上6000元以下罰鍰。經限期改善，屆期仍未完成改善者，按日連續處罰： 《不動產經紀業管理條例》 第二十一條 「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」 違反者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。 看到沒有？法律早就規定一清二楚了！就是因為執法不嚴，所以才讓房仲有恃無恐，今天如果執法嚴格，哪容房仲囂張？只要他貼100根電線桿，馬上罰他60萬，看他敢不敢再犯？ 房仲通常會面露痛苦，故作可憐說：「不這樣做，房子很難達到廣告效果。」才怪，真要廣告，有很多合法的管道，只是房仲為了自身利益，不想守法而已，所以他們選擇成本低的方式，破壞眾人利益，滿足自己私欲。 合法：店面布告欄、店面跑馬燈、公所布告欄、官方網站、商業網站(591、易租網、kiki)、電視廣告、報紙廣告、夾報、三明治人 非法：電線桿、塞信箱、夾車子雨刷、報廢車輛安裝廣告佔據停車格、路口地面御飯團、紅綠燈發傳單 環保局罰得很辛苦，但他們也有下班時間，所以一到星期五傍晚，房仲就像小蜜蜂般出動，開始布下天羅地網的小廣告，這就是房仲為人詬病的地方，明知違法，還專找漏洞。 環保局除了拍照取締之外，還會將廣告上的電話停話，但是，房仲還會有絕招——王八機，違法使用王八機只有兩種職業，一是詐騙集團，二是房屋仲介，這樣你就知道他們的屬性了吼！ 七、利用資訊不對等牟利 消費者一生才買一、兩間房子，房仲業每月至少賣一、兩間房子，所以房仲永遠知道附近真正的成交價格，但是房仲絕對不會全盤告知，只會挑對自己有利的講，一定不告訴買賣雙方合理價格在哪？這就是利用資訊不對等牟利。 舉個例：烏咪剛工作三年，存了一點錢想買房子，他透過房仲找到一間房子，看了很滿意，他就問房仲屋主開多少，房仲說：「屋主開一坪18」，烏咪嫌貴，房仲說：「行情價大概17，上禮拜隔壁大樓成交19，所以這邊17差不多啦！」烏咪似懂非懂的點點頭，開心地簽下斡旋書。 房仲不會告訴烏咪的是： 1.上禮拜隔壁大樓的成交價可能是「他聽學長、管理員講的」，他只是引述別人的話，所以價格有錯，不干他的事。 2.即使隔壁大樓一坪19萬為真，但那是全新完工大樓，高樓層、無抗性、又滿屋裝潢，含雙車位，這些房仲全都閉口不談，只講19，你問他細節，他只會說不清楚，要查，你過一天問他，他告訴你，牽涉隱私查不到。 3.烏咪看的這一棟是十五年中古大樓，低樓層、沒裝潢、沒車位，所以隔壁賣19，這棟真的有17的價值嗎？ 房仲利用資訊不對等牟利的第二個例子，各家網站都能查詢附近成交行情，但這是經過房仲挑選，才刊登上去，同一棟大樓，房仲絕對會挑最貴的成交價刊登，同一地區，房仲也會刊登最貴的那一棟，所以消費者做功課，熟記數字，以為自己相當瞭解附近成交價，卻落入房仲精心布置的陷阱，房仲會慢慢拉高單坪售價，再用比較法，讓消費者自己以為買到便宜，還會增值的房子。 如何破解資訊不對等？即使內政部地政司已經有房地產交易價格可查詢，但是資訊是三個月前，而且也沒有採取強制登錄，而是任意而為，想登就登，變成房仲挑房價高的登錄，跟他們自家網站還不是一個樣。 有志之士看到這種情況，為避免不動產價格遭不肖人士炒作、哄抬，提出「不動產交易資訊透明化」的法案，適用對象包括房仲業者、地政士及一般民眾等，以建立不動產交易價格強制登錄機制，保障民眾交易權益。 但你也知道我們立法院很會作秀，不會立法的陋習，這法案要過，不知道何年何月？這段過渡期，房仲依然可以大炒特炒，快意自在。 內政部地政司房地產交易價格查詢 http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830 八、影響媒體，製造假新聞，永遠做多，不會做空 有沒有看過類似新聞，一條新的捷運線快通車，電視新聞會去採訪仲介，然後打出大大標題：「明年OO線通車，房價齊漲三成」、「OO快速道路開通，預計還有三成補漲行情」 這些新聞都是垃圾，它的目的只在洗腦大眾，房價又要漲了，趕快存錢來買！刻意製造一堆假新聞，呼攏民眾，讓民眾接受房價越來越高的事實。 房子是拿來住的，不是拿來炒的，炒房的人不會有好下場。統一集團前總裁高清愿曾表示：「企業要有社會責任，製造好商品，創造好價值，就會有好商譽」 現在的新聞變成，財團天價買地上新聞版面，開工典禮開記者會、喝香檳飲美酒，大肆慶祝行情再創新高，媒體配合演出，製造出美好前景的藍圖，這是什麼社會？他們的賺錢途徑是把房價炒高，讓老百姓把錢掏出來，承擔二十年的房貸，然後他們再繼續買地，複製同樣的模式。 只要政府傳出風聲要打壓房價，建商馬上出來講話 央行總裁彭淮南說：「士林官邸」炒作，每坪300萬，離譜！ 鄉林賴正謚說：你不懂 傳出政府要開始打壓房價 遠雄趙藤雄說：台灣跟其他國家相比，房價很便宜 媒體報導：台灣購屋痛苦指數(房價所得比)最高 遠雄趙藤雄說：那是因為薪水沒漲 媒體已經失去中立立場，選擇向利益靠攏，財團和房仲都會利用媒體，來替自己發聲，小則哄抬行情，大則影響政府決策，民眾只能自求多福。 附註：台北市的「購屋痛苦指數」為35。它代表的意義是，一般收入的雙薪夫妻得不吃不喝35年，才能買到一間35坪的房子！ 整篇結論： 仲介對以下行業有具體貢獻： 1.機車 2.汽油 3.傳單印刷 4.帆布廣告 5.室內裝潢 6.媒體 7.廣告公司 http://mypaper.m.pchome.com.tw/ezchinese/post/1321007753 |
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| 1 樓住戶：仲介 發表時間：2015-03-01 |
| 2 樓住戶：橘子 發表時間：2015-09-30 |
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