好房網News記者師慧君／綜合報導   現在是買方市場，賣屋越來越難，根據房仲業者統計，去年第四季全台平均成交天數為75.5天，也就是說，平均約2個半月才能賣掉房子，六都裡面，又以桃園市平均成交天數93天最長。初次賣屋的屋主若想在激烈競爭中突圍，就不能輕忽和買方之間的問答攻防！   現在房市買方為大，換成賣方要好好做功課了！（好房網資料中心）   買方最愛問什麼呢？資深房仲列出以下五大考古題，如果你也是菜鳥賣方，可得好好做筆記：   1.為什麼想賣屋？   這問題看似簡單，卻是買方是否願意複看或出價的第一個關鍵，因為買方都想了解房子是不是有問題？屋主是否急售、是否有資金需求？不少房仲會宣稱屋主出國，其實不是很好的答案，因為看屋經驗豐富的買方會馬上聯想到是屋主是投資客，可能會因此用力砍價，或是打消複看念頭。資深房仲建議不妨回答結婚、生子，或是準備換大屋，聽起來會較為討喜。   2.社區戶數有多少？有哪些房型？   買方詢問社區戶數的目的在於了解管理的難易度，和公基金是否充足、個人負擔管理費多寡，戶數太多的社區管理不易，戶數太少每戶分攤的管理費又較高。問房型則是想了解社區住戶的組成，是家庭多？還是單身者多？如果社區內有很多套房，會讓買方擔心租客過多，出入份子可能複雜。   3.租金行情是多少？   就算是自住屋主，也不要以為租金行情和你無關！因為有不少買方會探聽租金行情來回推合理房價，也有些買方是想買房當包租公，所以提供正確的租金資訊也是很重要的。   4.老舊裝潢可以先拆除嗎？   多數買方都會希望屋主把老舊裝潢全數拆除，一方面是想檢視最真實的屋況，以免漏水、瑕疵藏在裝潢背後，二方面則是希望自己入住後可以立刻重新裝修，省時又省拆除費。但由於拆除費用高，對屋主來說不見得划算，除非要拆的部分不多，否則最好折價給買方，請買方自行處理。當然，如果屋況真的太糟，還是好好整理再出售吧！   5.何時可以交屋？   不少屋主只以「自己可以搬離的時間」為考量，沒有去詢問買方希望搬入的時間，以至於錯失掉成交機會。其實賣方不妨主動釋出善意，向買方表示願意配合希望交屋的時間，再自行去解決需提早搬家或暫時租屋等空窗期問題，成交機率就能提升。如果房屋仍有租客居住，或甚至不願意配合開放看屋，也要積極去協調，給予房客賠償或補貼，以免好不容易上門的買方又跑了！

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