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什麼是指數型房貸 |
| 房東：小哈 發表時間：2007-09-20 |
◎ 前言~指數型房貸成新貴 您還在為房貸憂心嗎？存款利率不停地往下掉，但房貸利率卻一動也不動，讓許多房貸戶煩心不已。最近「指數型房貸」讓人為之一亮，這項新產品是由中國信託商業銀行首先推出，目前總共有二十一家銀行、三家壽險公司已經或準備推出，目前的房貸市場可說是相當競爭，各家銀行都把利率調到4%左右。消費者可以不再為了沉重的房貸利率壓的透不過氣，因為這項「指數型房貸」跟以往的房貸最大不同的地方是放款利率的計算方式，銀行業多以國內前幾大行庫定儲平均利率為基準再加碼，而壽險業則多以保單分紅利率為基準，用這種方式最大的特色是與定儲利率一起調漲和透明度，而且，以目前的利率訂價觀察，新型房貸利率水準，比起舊房貸利率較略低。現在消費者多了「指數型房貸」這個選擇，但是在購買時還是要先了解一下選擇指數型房貸的注意事項、指數型房貸的優缺點、選擇指數型房貸的秘訣、轉貸划算嗎…等問題，以下為您詳細介紹。 ◎ 指數型房貸基本資料 （1）選擇指數型房貸注意事項 目前各家銀行陸續推出指數型房貸，最主要是為各戶爭取較低利率的 房貸之外，更重要的是使用更透明化的方式提供給消費者公平比較的方式。 事實上，以現在各家推出的指數型房貸產品看來，愈晚推出的銀行都在標榜自己是市場上最低利率，問題是實際上消費者真的可以享有如此優惠的方案，還是必須詢問過各家銀行之後，才能知道自己是否可以拿到最低利率。 （2）該不該轉貸....舊房貸轉為指數型房貸 傳統房貸戶如果想轉成「指數型房貸」，必須算一算銀行定儲利率指數的計算方式、銀行成本加碼的幅度與分級、違約金、手續費、利差、以及轉貸後繳款的方便性，同時考量還欠多少錢。一般而言，同一家銀行「平轉」，費用比較低；新轉貸戶，由於新、舊銀行兩頭付，手續費比較高。此外，如果有理財型房貸需求者則還要再比較一般型指數型房貸與理財型房貸間的互用與收費的方式。 值得注意的是，當房貸競爭激烈混亂，市場焦點集中在”指數型房貸”的同時，部分公營行庫目前仍遵循傳統做法打出固定利率的優惠專案，並不見得對消費者不好。因為存款利率目前水準已在低檔，未來二十年的走勢應是漲多跌少，就如同定存族在一年前若有先見之明，選擇固定計息的二年期定存利率存定存，至少還有一年時間可以享受四%以上的超高利息收入，選擇房貸計息有此遠見才行。 （3）貨比三家不吃虧....目前開辦指數型房貸銀行比較 目前開辦指數型房貸的銀行有中國信託商業銀行、花旗銀行、安泰銀行和大眾銀行到目前為止，已向央行報備採行指數型房貸的銀行有中國信託、大眾、花旗、上海、世華、建華、亞太、台新及台南中小企業銀行共 9家；已擬妥指數型房貸的銀行則有三商銀、台灣土地、合作金庫、中國商銀、玉山、富邦等銀行，多數可望在今年 9月底以前實施。 以下為大部分開辦銀行資料整理與比較 銀行 產品名稱 利率指標 目前利率 費用 備註 中信局 指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率(扣除最高及最低各一家) 4.25% 免帳管費､鑑價費､手續費､轉貸費 可選擇純粹型(貸款期間皆基動調整)；或混合型（前三年固定利率，第四年起機動調整） 中信銀 指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率(扣除最高及最低各兩家) 4.75%起 買賣件5000元 轉貸件7000元，7月起 取消違約金規定 台新銀 指數型房貸 8大行庫平均一年期定儲 平均利率 第一年4.25% 第二三年4.75%指數 代書費､鑑價費5000 至8000元，無違約金 可搭配理財型房貸使用 花旗銀 活利型房貸 21家金融機構之180天短期票卷 次級市場平均利率 4.65%起 買賣件5000元 轉貸件10000元 大眾銀 指數型房貸 前10大銀行一年期定儲利率 4.75%起 買賣件5000元 轉貸件10000元 世華銀 指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率為定價基準 4.75%起 買賣件5000元 轉貸件10000元 建華銀 MMA指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率與該行一年期定儲利率 ，取其較低者 第一年4.67% 第二年起以指數型房 貸利率計算 買賣件5000元 轉貸件5000 至8000元，無鑑價費 可搭配MMA投資管理帳戶靈活使用 土銀 優惠房貸 基放利率減碼 4.7% 未收任何轉貸費用 前兩年以基放利率減9.08碼為利率，第三年起以基放利率減1.88碼 台銀 優惠房貸 基放利率減碼 4.7% 未收任何轉貸費用 1. 只針對新客戶 2. 第三年開始改6.225% 一銀 優惠房貸 基放利率減碼 4.7% 未收任何轉貸費用 1.前兩年固定，第三年 彰化銀 優惠房貸 第一年4.5% 第二年4.6% 第三年5.455% 第四年採基放利率 第一年4.5% 第二年4.6% 第三年5.455% 第四年採基放利率 未收任何轉貸費用，未 來轉貸指數型將收手續費 安泰銀 安儲利率指數型房貸 目前為該行一年期定儲利率為基準 前二年4.38%，第三年起6%指數 免帳管費､鑑價費､提前還款無違約金 *詳細資料以各家銀行公佈為準 ◎ 結語 面對現在琳瑯滿目的房貸廣告，或許你感到有些不知手措，但只要在選擇房貸時掌握－加碼幅度、相關費用和未來的附加利益這三項原則，就可以簡馭繁了。處於低利率時代，並非樣樣消費金融商品都是低率的，消費者還是要運用房貸的特性，以存、放款利差的角度來經營自己的理財之道，也就是說掌握自己存款與貸款兩者利率間的差距，以便理財。 銀行推出新型房貸，對民眾來說是多元的選擇，但是中央銀行的低利率貨幣政策，也引來抨擊。因為中央銀行施行該政策無疑是想反映國內利率水準，避免新台幣過度升值，進而提昇國內經濟景氣，但是國內經濟早已呈現嚴重的情況，所以央行實施這項計劃可能無法達到預先標準，反而將可能讓台灣步上日本的後塵，成為零利率的社會，消費金融貸款也可能變成為銀行的一顆不定時炸彈，讓局面陷入長期衰弱。利率走低固然是代表國際利率下降的情形，但也同時表示台灣經濟是不景氣的，導致放款投資不足。 現在消費者多了一個新的選擇－指數型房貸，在購屋和換屋之時，除了詢問自己貸款的銀行是否推出了這項新產品，也可多加注意是否銀行有搭配理財型房貸，如此不僅能輕鬆貸款，而且還能多一項理財工具呢！ ◎ 前言~指數型房貸成新貴 您還在為房貸憂心嗎？存款利率不停地往下掉，但房貸利率卻一動也不動，讓許多房貸戶煩心不已。最近「指數型房貸」讓人為之一亮，這項新產品是由中國信託商業銀行首先推出，目前總共有二十一家銀行、三家壽險公司已經或準備推出，目前的房貸市場可說是相當競爭，各家銀行都把利率調到4%左右。消費者可以不再為了沉重的房貸利率壓的透不過氣，因為這項「指數型房貸」跟以往的房貸最大不同的地方是放款利率的計算方式，銀行業多以國內前幾大行庫定儲平均利率為基準再加碼，而壽險業則多以保單分紅利率為基準，用這種方式最大的特色是與定儲利率一起調漲和透明度，而且，以目前的利率訂價觀察，新型房貸利率水準，比起舊房貸利率較略低。現在消費者多了「指數型房貸」這個選擇，但是在購買時還是要先了解一下選擇指數型房貸的注意事項、指數型房貸的優缺點、選擇指數型房貸的秘訣、轉貸划算嗎…等問題，以下為您詳細介紹。 ◎ 指數型房貸基本資料 （1）選擇指數型房貸注意事項 目前各家銀行陸續推出指數型房貸，最主要是為各戶爭取較低利率的 房貸之外，更重要的是使用更透明化的方式提供給消費者公平比較的方式。 事實上，以現在各家推出的指數型房貸產品看來，愈晚推出的銀行都在標榜自己是市場上最低利率，問題是實際上消費者真的可以享有如此優惠的方案，還是必須詢問過各家銀行之後，才能知道自己是否可以拿到最低利率。 （2）該不該轉貸....舊房貸轉為指數型房貸 傳統房貸戶如果想轉成「指數型房貸」，必須算一算銀行定儲利率指數的計算方式、銀行成本加碼的幅度與分級、違約金、手續費、利差、以及轉貸後繳款的方便性，同時考量還欠多少錢。一般而言，同一家銀行「平轉」，費用比較低；新轉貸戶，由於新、舊銀行兩頭付，手續費比較高。此外，如果有理財型房貸需求者則還要再比較一般型指數型房貸與理財型房貸間的互用與收費的方式。 值得注意的是，當房貸競爭激烈混亂，市場焦點集中在”指數型房貸”的同時，部分公營行庫目前仍遵循傳統做法打出固定利率的優惠專案，並不見得對消費者不好。因為存款利率目前水準已在低檔，未來二十年的走勢應是漲多跌少，就如同定存族在一年前若有先見之明，選擇固定計息的二年期定存利率存定存，至少還有一年時間可以享受四%以上的超高利息收入，選擇房貸計息有此遠見才行。 （3）貨比三家不吃虧....目前開辦指數型房貸銀行比較 目前開辦指數型房貸的銀行有中國信託商業銀行、花旗銀行、安泰銀行和大眾銀行到目前為止，已向央行報備採行指數型房貸的銀行有中國信託、大眾、花旗、上海、世華、建華、亞太、台新及台南中小企業銀行共 9家；已擬妥指數型房貸的銀行則有三商銀、台灣土地、合作金庫、中國商銀、玉山、富邦等銀行，多數可望在今年 9月底以前實施。 以下為大部分開辦銀行資料整理與比較 銀行 產品名稱 利率指標 目前利率 費用 備註 中信局 指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率(扣除最高及最低各一家) 4.25% 免帳管費､鑑價費､手續費､轉貸費 可選擇純粹型(貸款期間皆基動調整)；或混合型（前三年固定利率，第四年起機動調整） 中信銀 指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率(扣除最高及最低各兩家) 4.75%起 買賣件5000元 轉貸件7000元，7月起 取消違約金規定 台新銀 指數型房貸 8大行庫平均一年期定儲 平均利率 第一年4.25% 第二三年4.75%指數 代書費､鑑價費5000 至8000元，無違約金 可搭配理財型房貸使用 花旗銀 活利型房貸 21家金融機構之180天短期票卷 次級市場平均利率 4.65%起 買賣件5000元 轉貸件10000元 大眾銀 指數型房貸 前10大銀行一年期定儲利率 4.75%起 買賣件5000元 轉貸件10000元 世華銀 指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率為定價基準 4.75%起 買賣件5000元 轉貸件10000元 建華銀 MMA指數型房貸 10大行庫平均一年期定儲 平均利率與該行一年期定儲利率 ，取其較低者 第一年4.67% 第二年起以指數型房 貸利率計算 買賣件5000元 轉貸件5000 至8000元，無鑑價費 可搭配MMA投資管理帳戶靈活使用 土銀 優惠房貸 基放利率減碼 4.7% 未收任何轉貸費用 前兩年以基放利率減9.08碼為利率，第三年起以基放利率減1.88碼 台銀 優惠房貸 基放利率減碼 4.7% 未收任何轉貸費用 1. 只針對新客戶 2. 第三年開始改6.225% 一銀 優惠房貸 基放利率減碼 4.7% 未收任何轉貸費用 1.前兩年固定，第三年 彰化銀 優惠房貸 第一年4.5% 第二年4.6% 第三年5.455% 第四年採基放利率 第一年4.5% 第二年4.6% 第三年5.455% 第四年採基放利率 未收任何轉貸費用，未 來轉貸指數型將收手續費 安泰銀 安儲利率指數型房貸 目前為該行一年期定儲利率為基準 前二年4.38%，第三年起6%指數 免帳管費､鑑價費､提前還款無違約金 *詳細資料以各家銀行公佈為準 ◎ 結語 面對現在琳瑯滿目的房貸廣告，或許你感到有些不知手措，但只要在選擇房貸時掌握－加碼幅度、相關費用和未來的附加利益這三項原則，就可以簡馭繁了。處於低利率時代，並非樣樣消費金融商品都是低率的，消費者還是要運用房貸的特性，以存、放款利差的角度來經營自己的理財之道，也就是說掌握自己存款與貸款兩者利率間的差距，以便理財。 銀行推出新型房貸，對民眾來說是多元的選擇，但是中央銀行的低利率貨幣政策，也引來抨擊。因為中央銀行施行該政策無疑是想反映國內利率水準，避免新台幣過度升值，進而提昇國內經濟景氣，但是國內經濟早已呈現嚴重的情況，所以央行實施這項計劃可能無法達到預先標準，反而將可能讓台灣步上日本的後塵，成為零利率的社會，消費金融貸款也可能變成為銀行的一顆不定時炸彈，讓局面陷入長期衰弱。利率走低固然是代表國際利率下降的情形，但也同時表示台灣經濟是不景氣的，導致放款投資不足。 現在消費者多了一個新的選擇－指數型房貸，在購屋和換屋之時，除了詢問自己貸款的銀行是否推出了這項新產品，也可多加注意是否銀行有搭配理財型房貸，如此不僅能輕鬆貸款，而且還能多一項理財工具呢！ |
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