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五種住宅謹慎購

房東:阿凱
發表時間:2012-08-30



 


買房子挑產品,有五類型住宅涉及的問題較複雜,消費者購買前最好深入了解相關問題,再採取行動,才能買得安心避免糾紛。


 


一、 山坡地住宅




前些年風災造成山坡地住宅倒塌事件後,曾使得消費者聞山坡地住宅而色變,不過,山坡地住宅倒也不全然都是危險住宅,它所擁有的優美景觀和遠離塵囂的優點,還是頗讓人心動。只要在購買前先做好查驗檢測工作,也可以安心住山坡地住宅:

1.
查看建商商譽和以往實績。如果是上市公司,保障的程度相對較高,但這不是絕對因素,應慎選商譽佳,營建品質口碑佳的公司,以往有開發山坡地住宅經驗,而且成效不錯的最好。





2.


然一般購屋人多半非建築專業人士,但透過當地環境、地況及房屋所顯露的各項癥兆,還是可以幫助購屋人做初步的安檢與篩選。例如房子是否在順向坡上?是否位 在山谷邊緣凸崖上?是否位在地下坑道的影響範圍內?是否在陡坡上?坡面上的樹木或電線桿是否傾斜?坡面或路面是否出現裂縫?又或社區擋土牆是否太高?擋土 牆是否出現裂縫或歪凸變形?擋土牆腳或坡腳是否有落石?房子是否距離擋土牆太近等,仔細觀察都可看出些端倪。



3.


在房屋癥兆方面,房屋傾斜、樑柱龜裂、牆面滲水發霉、門窗開關困難、水管漏水,以及邊溝開裂等現象,都可能是邊坡潛移、地底淘空、沈陷不均等災害的預警,當然,也可能是施工不良所導致的,購屋人發現這些現象宜請建商或專家釐清原因。




4.
最好還是請專業建築師或土木技師協助對地質、坡度、擋土牆結構以及房屋現況進行檢測較安全。


二、 摩天住宅:




都市裡寸土寸金,高樓華廈比比皆是,而且競相比高。住高樓,視野好是最大優點,不過台灣位於地震帶,地震頻傳也讓許多人對高樓安全性有疑慮。


如何安心選購摩天住宅?


1.高樓第一怕是火災,由於樓層太高,現今消防設備很難救援,必須仰賴高樓本身的防火救災系統,一般來說,摩天住宅須有符合政府規定的防火安全設施。根據營建 署所擬的「高層建築技術規則」規定,高層建築應設置兩座以上特別安全梯,並符合兩方向避難原則;每一樓層均應設置火警自動警報系統、自動灑水設備、濃煙偵 測器等高層建築之昇降梯道及梯廳應自成一獨立防火區劃;緊急升降梯載重應達十七人以上,且速度不得小於每分鐘六十公尺等安全規定,尤其摩天住宅外牆更應避免使用封閉式玻璃帷幕,以免一遇火警成為火災救難的阻礙。所以,買高樓,首先要注意的是其防火救災系統的設計是否周全,而且未來的管理上是否能延續更是重點。



 


2.高樓第二怕是地震,一般而言,高層建築以鋼骨結構(SS結構)的耐震度最高,在工程結構上它係屬於「柔性結構」,遇地震時可有效的吸收地震所產生的能量,維持建築結構本身的安全。相對而言,一般用於中低樓層的鋼筋混擬土結構(SRC結構)則是以上兩者的組合,其耐震度與安全性也居兩者之間,是高層建築次佳的選擇。 在建築體結構設計上,建築設計相對稱、造型規則者,較能有效的抵消地震的能量,避免其對建物所造成的傷害,而盡量減少大量挑高挑空的設計,建築物的耐震力也會好些。




3.生活機能是否充足。高樓戶數多,人口多,宛如直立的小城,因此出入動線、逃生動線的設計,以及電梯的數量和速度,以及生活所需的水電供應等,都要了解清楚是否足敷使用也免將來造成生活不便。


三、 夾層住宅




標榜創意空間,買一層送一層的夾層屋,曾經深受購屋人喜愛,也曾大受抨擊,其實夾層住宅只要不違法,注意以下幾項購買要訣,也不失為使用空間較有彈性的住宅,但抱著買一層送一層觀念的,就可能要失望了。


1. 安全問題首先要考。夾層部份是由建商施工,還是客戶自行負責?這有是否為違法建築,施工費用多寡和建材安全問題,不可不慎。如果自行施工,日後恐還有建物保固問題誰屬的權責劃分問題。



 


2. 居住舒適度問題的考量。四米二以下的產品,做閣樓或儲藏室等較低利用率的空間較佳,而且夾層最好也只做當層面積的二分之一到三分之一為宜,以免造成視覺上壓迫感而住得不舒適。




3.坪數是否併入計算或加價。許多預售屋通常都將夾層坪數併入銷售面積,使得換算成每坪單價的價位,比同地段行情低很多,但是扣除夾層的銷售坪數,換算成每坪單價後的價位,卻比同地段的行情略高,這一點,購屋人須特別注意到底怎麼算?而這樣買下來是否真的划算?




4.合法性問題。夾層屋是屬於「室內違章建築」,和樓中樓建築結構不同的是,夾層並非計算在容積率中,它純粹為室內的加蓋物。一般夾層屋都是在建設公司拿到使 用執照或等房屋交屋時,再以二次施工的方式搭建室內夾層。而且夾層面積是屬於違章部份,故無法登記在權狀面積內,以後房屋買賣是一大問題。


四、地上權住宅




地上權產品就是買屋不買地,是種相當迴異於傳統房屋交易型態的購屋方式。一般買房子都是買屋也買地,即使購買的是土地持分極少的高樓大廈,購買者仍擁有土地 的所有權。但買屋不買地這種購屋型態,則是購屋人僅擁有房屋的所有權,土地只租不買。由於都會區的房價結構裡,地價佔了極高比例,因此買屋不買地當然可以省下不少購屋成本。


只賣房屋不賣地,直接挑戰國人「有土斯有財」的置產觀念,這是以設定地上權的方式來處理的產品。所謂地上權設定,根據民法第832條規定,是指在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地的權利。換句話說,土地所有權人並不出售土地,僅出讓土地使用權利,承租人每年定期支付租金,擁有使用土地的權利。這類產品需注意的是:


1.買屋不買地,與傳統購屋行為最大的差異就是土地並非永久持有,有一定的租期。一般的租期為五十年,租期一到,若能續租,地上權人擁有優先承租權,若否,則 必須無條件回復原狀,這就是讓購屋人最難接受的,因此只要能力許可,多數人仍希望能買下土地,或者脫手再另行購買。只是,一般持有房地產是愈久愈值錢,此 類住宅確是愈住愈沒價值,增值力隨著使用年限的減少而降低。不過,買屋不買地最大的誘因是價格較市價行情低很多,若是投資角度,購屋人應考慮是否能在租期 內回收成本,獲利了結;若是自用,考慮的是現階段的適用性如何,完全實用取向。當然,設定地上權產品也不代表其價值會隨使用年限一路貶值,仍會隨著房地產 景氣起伏而有升降,只是增值力較一般擁有土地產權者弱。



 


2.國人觀念保守,對沒有土地產權的個案還是有所疑慮,但高房價時代裡,台北市區的房價高不可攀,在遠低於一般售地個案的價格誘因下,這類住宅仍可能被接受。 因為隨著時代變遷,以往人們總認為購屋置產要傳承後代子孫,現在已逐漸沒有這樣的觀念,在國外一般人平均二十年換屋,國內也漸有此趨勢,尤以新生代族群較 有此一新觀念,這些剛到都會發展的小家庭,有因工作關係必須居住都會區的需求,但購買力又嫌弱,買不起高價產品,選擇只買房屋不買地的方式可減輕不少負擔。




3.雖然,這類型房地產目前數量有限,但仍提醒購屋人應掌握投資訣竅,謹慎為之。沒有土地產權的個案最好具備地段佳、低總價可投資、保值或自用等特性,若租金 收益足以支付房貸支出更佳。換言之,設定地上權產品的選購要件一是地段好,可以投資;二是小環境佳,適合自用,而且總價不能太高,日後買賣也較不會遭遇抗性。


五、休閒住宅




週休二日政策推動後,不僅例假日外出旅遊度假的人口大增,居家休閒風潮也隨之興起,這股休閒潮流影響所及,國內住宅規劃也愈趨休閒,不僅各項公共休閒設施 競相比多樣比豪華,同時更走向訴求鮮明主題以強調社區特色的規劃,似乎擁有適合全家大小休閒娛樂的公共設施,已成為現代住宅的必備條件。


住宅休閒化的趨勢,的確讓不少重視休閒生活的消費者有了不錯的新選擇,不過,基於羊毛出在羊身上的原理,消費者也要有必須負擔較高公共設施面積或房價的心理 準備。而多項休閒設施或特殊的設備實用與否,以及日後的經營管理是否可以維持品質也必須注意。當然,俱樂部的經營是現階段較能確保品質的方式,但仍須注意 經營者的專業度是否足夠、每月會費支出是否形成經濟負擔,以及俱樂部會員招收狀況是否理想、足以長久經營等,這樣才能真正選購到合適的住宅,天天享受豐富 的休閒生活。


休閒產品令人心動,但消費者決定購買前,有幾項因素必須特別注意:


1.認清產品特性是否符合需求。市場上標榜休閒住宅的個案繁多,地理條件各異,產品規劃亦不同,一般來說,休閒產品有以風景為訴求的景觀住宅;有以多項休閒設 施規劃,俱樂部經營的形式;還有以銷售會員卡方式的度假村,各具特色與優缺點,當然也有個案是綜合以上形式。如何取決?消費者得先問問自己的需求與喜好是什麼。



 


2.立地和交通條件要注意。休閒產品附近的遊憩據點多寡,觀光潛力如何也是必然考量,才能擁有豐富的休閒活動,為避免難得的假日在車陣中度過,個案的交通距離長短、動線路況是否良好都值得注意。




3.產品規模是否具經濟效益:休閒產品必須具一定的經濟規模,才能提供多樣充足的休閒設施,而且住戶多,設施使用頻率高,經營管理才能正常運作。




4.專業經營管理很重要:休閒設施的管理不同於一般住宅的管理,除了保養維修外,還應有專業經營概念,才不至影響設施品質。最好是有俱樂部形式的統一經營,由 專才管理,確保營運。否則若休閒設施無妥善經營而日漸荒廢,就失去此休閒不動產的功能與價值了。但專業經營就要考慮收費是否合理,以及是否也對外公開的問題了。


資料來源:Bqhouse  作者:洪秀玲





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  • 1 樓住戶:黃信能
    發表時間:2013-04-01

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    2 樓住戶:帥章魚
    發表時間:2013-10-03

    想要刊登租屋售屋資訊真的推薦這個明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    因為這算是國內最大的租屋售屋網了

    所以刊登在這個租屋售屋網非常有效果

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    價錢也是預算內

    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌


    廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/



    3 樓住戶:劉志銘
    發表時間:2014-01-02

    尋找便宜的房子,訣竅很多,在這裡您可以買比較低價的房子,找到最划算、最優質的房屋,我就是在這找到很便宜的房子

    兩年前在全民比價網刊登尋屋 最後在桃園找到一間比市價還便宜一點的房子

    當初只用一坪9萬多就購入的電梯大樓 同一時期購買的鄰居卻是以12~13萬才買到

    當時購買快3百萬 現在附近的房屋仲介一直詢問我是否有意出售 有客人出到810萬要購買我的房子  而且房屋仲介說現在我社區大樓的房價也有一坪20多萬

    後來我介紹親朋好友用全民比價網找房子 也都是找到比市價還便宜的房子


    全民比價網: http://www.prices.com.tw/

    投資買屋刊登表格: http://www.prices.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格: http://www.prices.com.tw/house/sell.php

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