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交屋買賣房屋應該注意的程序有哪些

房東:陳小姐
發表時間:2012-04-15


信任房仲

未必會帶來幸福


打官司時

法官只認字不認人

同樣對於委託房仲賣屋

建議如下


1不要輕易簽署專任委託銷售合約

因為專任約是有罰則與違約金額

一不小心就可能成了某些不肖房仲動輒要脅違約賠償或打官司之依據

根據內政部地政司統計2011年1至6月全台房地產交易糾紛中

其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%


是比去年同期增加最多的交易糾紛


2建議簽署一般委託銷售合約即可

因為一般約是房仲與屋主均可出售

雖然會有房仲業所謂競價的狀況

但這也表示機會更多

而不會像專任約必須全權委由單一房仲銷售

喪失賣屋的主動權


3無論是專任委託銷售合約或一般委託銷售合約

切記

一定要行使合約審閱權法定有三天的審閱期

勿因房仲的說說或是隨便帶過就馬上簽約

因為這種定型化契約皆由房仲公司所制定

想當然其條文大多是有利於房仲公司

一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約

若是有任何疑問或不解之處

一定要提出來

甚至是要求在該合約的其他事項中白紙黑字的予以寫上註明

並要求雙方簽名蓋章以及押日期

權益是要靠自己爭取與維護


4部份房仲

甚至是某些知名房仲公司的一般委託銷售合約條文裡

會於賣方權利義務的項目中刻意加註 甲方賣方保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約

但此限制已明顯與一般約的精神相違背

且自相矛盾的

一般約是房仲與屋主均可出售

也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正

所頒訂的不動產委託銷售契約書範本簽約注意事項 有所不同


若原先簽定一般約的房仲無法將房屋賣出

使得屋主轉由其他房仲專任委託銷售賣屋

則原先簽訂一般約的房仲就可能依此指控屋主違約

即便一般約並無明訂罰則或違約金

但少數房仲仍會依此騷擾甚至威脅上法院等


5內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂

不動產委託銷售契約書範本 簽約注意事項 第三條內容 如下

有關委託銷售契約書之性質

目前國內房仲業所使用之委託契約書有兩種

即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書

如屬專任銷售委託則有在委託期間內

不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的房仲行為之規定

反之

則屬一般委託銷售契約書


由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知

一般委託合約並無所謂的 甲方賣方保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約

這明顯是某些房仲公司刻意擴大解釋

訂定有利於己的定型化契約

賣方千萬要小心


建議賣方可事先下載內政部版本不動產委託銷售契約書範本

更強烈建議與房仲所提供的委託銷售合約做仔細比較

將可發現絕大部分房仲所提供的合約書都會有額外或增加之條款

且這些條款也大多有利於房仲公司

為了維護自身權益

屋主絕對有權要求予以修改或刪除 所謂合約精神

就是在雙方合意的情況下所簽署的契約

絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文

若該房仲公司不同意修改或刪除

那也就表示該公司只以自身利益為先

若此也建議屋主可換家房仲公司囉


6.部份房仲的一般委託合約條文

甚至訂定的與專任委託類似自定條款

也有所謂的違約金額

若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題

所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權


7若與房仲簽定一般委託銷售合約

為保障自身權益

建議可於合約內加註以下條文雙方須簽名蓋章以及押日期


a本合約不受甲方賣方保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約之限制

b若本案件由甲方賣方自售或委由其他不動產經紀業完成銷售

無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者

乙方房仲公司均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或違約罰款

這點相當重要,


因為少數原先簽一般委託約的房仲會因為賣不到您的房子

而要求給付所謂的作業費

車馬 人事 廣告費等甚至威脅 騷擾

c在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前甲方賣方有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間


8若仍簽署專任委託也建議加註

再甲方賣方尚未簽署正式之賣屋合約前

即便買方出價已達底價

甲方仍保有更改賣價之權利

避免房仲藉此逼迫賣屋

甚至以違約賠款作為要脅


不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約

除非房屋賣相不佳

否則以現今房仲競爭之激烈

絕不會有人放著生意不作

審慎了解契約內容

保障自身權益才是最重要


 





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  • 1 樓住戶:花花老爺
    發表時間:2013-04-01

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    2 樓住戶:綠巨人
    發表時間:2013-09-09

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    3 樓住戶:賴怡宣
    發表時間:2013-10-03

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